不動産投資を始めようとすると、必ず迷うのが新築か中古かという選択です。どちらを選べばいいのでしょうか？初心者には判断しづらいところ。
実は、優劣ではなく向き不向きの問題です。価格も、リスクも、収支の組み方も変わってきます。
今回は、新築と中古それぞれの特徴と、買う前に見ておきたいポイントを整理しました。自分に合うのはどちらか、判断の材料にしてください。
新築物件の特徴
設備の新しさと安心感
新築の魅力は、なんといっても物件のきれいさです。設備も内装も新品。当分は大きな修繕の心配がありません。最新の設備は、入居者に選ばれる理由の一つになります。人気が高く、空室になりにくいのも強みです。管理の手間が少なく、初心者でも運用しやすい面があります。
価格の高さと値下がり
一方で、新築は価格が高めに設定されています。いわゆる新築プレミアムが上乗せされているためです。
そして、いったん人が住むと中古の扱いに。購入直後から価値が下がりやすい点は、頭に入れておきたいところ。当初の高い家賃も、入居者が入れ替わると下がっていく傾向があります。値下がりのペースは、物件や立地によって差があります
ローンと保証の手厚さ
新築には、お金を借りる面での利点もあります。耐用年数が長く残っているため、返済期間を長く組みやすい傾向があります。
毎月の返済額を抑えたい人には心強い点。さらに、新築住宅には法律で10年間の保証が義務づけられています。構造上重要な部分などが対象です。買った直後の大きな不安が少ないのは、新築ならではの安心材料です。長い目で運用を考える人ほど、この差は効いてきます。
中古物件の特徴
価格の安さと利回り
中古の一番の魅力は、価格の手ごろさです。同じエリアでも、新築より安く買えます。
その分、表面利回りは高く出やすい。家賃の実績がすでにある物件なら、収入の見通しも立てやすくなります。少ない資金で始めたい人に向いています。ただし、利回りの高さだけで判断するのは危険です。数字の裏側に、修繕やリスクが隠れていることもあります。
築年数がもたらす影響
ただし、築年数が古いほど注意点も増えます。設備の交換や修繕の費用がかさむことも。融資の面でも影響が出ます。
建物の法定耐用年数は、木造で22年、鉄筋コンクリート造で47年と決められています。この年数を超えた物件は、ローンの期間が短くなりやすい。耐震の観点も見逃せません。1981年6月以降に建築確認を受けた物件が、新耐震基準にあたります。それ以前の物件は、融資や保険の面で不利になることもあります。古い物件ほど、買ったあとの維持にお金がかかると考えておきましょう。
リノベーションで価値を高める
中古には、手を加えて価値を高める道もあります。古くなった内装や設備を新しくすると、家賃を上げやすくなります。空室対策としても効果的です。デザイン性を高めれば、周りの物件との差もつけられます。ただし、工事の費用は先に出ていきます。かけた費用を家賃で回収できるかどうか。この見極めが肝心です。物件を安く買い、価値を足して収益を伸ばす。そんな中古ならではの戦い方もあります。
新築と中古、どちらが向いている？
新築が向いている人
手間をかけずに運用したい人には、新築が向いています。修繕の心配が少なく、入居者も集まりやすいためです。
空室のリスクを抑え、安定した収入を得やすいのも利点。多少価格が高くても、安定を優先したい。そんな考え方の人と相性がいい選び方です。長期のローンで、月々の負担を平準化したい人にも合います。本業が忙しく、物件に時間をかけられない人にも向く選び方です。
中古が向いている人
自己資金を抑えて始めたい人には、中古が候補になります。利回りを重視する人にも向いています。
ただし、修繕や空室に自分で向き合う覚悟は必要です。物件を見る目を養いながら、コツコツ育てたい。
そんな人には、中古から学べることも多いはずです。リスクを理解したうえで、割安な物件を探す。その過程を楽しめる人にも向いています。
選ぶ前のチェックポイント
新築で確認したいこと
新築を見るときは、価格が相場に対して割高すぎないかを確認します。周辺の中古物件と、家賃や価格を比べてみましょう。
同じ立地で中古がいくらなのかを知ると、新築の割高分が見えてきます。将来、家賃が下がっても収支が回るかどうか。ここをシミュレーションしておくと安心です。営業のすすめる利回りが、最初の家賃を前提にしていないかも見ておきたいところ。設備の保証内容や、管理会社の体制もあわせて確認しましょう。
中古で確認したいこと
中古では、築年数と耐震基準をまず確認します。あわせて、これまでの修繕の履歴と、修繕積立金がきちんと貯まっているかを見ます。
積立金が不足していると、あとから一時金を求められることもあります。現在の入居状況や家賃が、周辺の相場と合っているかも大切な点です。相場より高い家賃なら、次の入居では下がる可能性も見ておきましょう。安さだけで飛びつくと、あとで思わぬ出費に驚くことがあります。実際に足を運んで、建物の状態を自分の目で見ておくと安心です。
可能なら、リフォームの見積もりも一緒に取っておきたいところです。
