不動産投資の記事を読んでいると、知らない言葉が次々に出てきます。利回り、キャッシュフロー、サブリース。意味があいまいなまま読み進めて、途中で疲れてしまう。そんな経験はありませんか？言葉の意味がわかるだけで、情報の入り方はぐっと変わります。
ここでは、初心者がつまずきやすい基本用語をまとめました。一つずつ、やさしい言葉で確認していきましょう。
収益にまつわる言葉
表面利回りと実質利回り
利回りは、投資したお金に対してどれくらい収益が見込めるかを示す数字です。
表面利回りは、年間の家賃収入を物件価格で割って計算します。ざっくりした目安の数字。
一方の実質利回りは、管理費や税金などの経費を差し引いて計算します。実際に手元へ残る感覚に近いのは、こちらです。
広告に載っているのは、たいてい表面利回りのほう。数字の見え方が変わる点に注意しましょう。
インカムゲインとキャピタルゲイン
不動産で得られる利益には、二つの種類があります。インカムゲインは、物件を持っている間に受け取る家賃収入のこと。毎月コツコツ入ってくるお金です。
キャピタルゲインは、物件を売ったときの差額で得る利益を指します。買ったときより高く売れれば、その差が利益に。どちらを狙うかで、物件の選び方も変わってきます。長く持って家賃を得るか、値上がりを待って売るか。方針次第です。
キャッシュフロー
キャッシュフローは、家賃収入からローン返済や経費を引いて、手元に残るお金のことです。
利回りが高くても、返済額が大きければ手残りは少なくなります。数字の上での利益と、実際に使えるお金は別もの。ここを混同すると、資金計画が狂います。
毎月いくら残るのかを把握することが、続けられる投資の第一歩です。
物件にまつわる言葉
区分マンションと一棟
区分マンションは、マンションの一室だけを買って運用する方法です。少ない資金で始めやすいのが特徴。
一棟は、建物をまるごと所有します。空室が出ても他の部屋で収入を補える反面、必要な資金は大きくなります。
初心者がまず検討するのは、区分マンションのケースが多いようです。自分の資金と目的に合うのはどちらか、見極めが要ります。
空室リスクと入居率
空室リスクは、入居者が見つからず家賃が入らなくなる可能性のことです。不動産投資でもっとも身近なリスクの一つ。
関連してよく使うのが入居率という言葉です。所有する部屋のうち、入居者がいる割合を指します。
この数字が高いほど、収入は安定します。満室に近い状態を保てるかどうかが、運用のしやすさを左右します。空室の間も、ローンの返済は続きます。
管理費と修繕積立金
区分マンションを持つと、毎月支払うお金があります。管理費は、共用部分の清掃や設備の維持に使われるお金です。
修繕積立金は、将来の大規模な修繕に備えて積み立てるお金。
どちらも家賃収入から出ていく費用です。収支に含めて考えておきたいところ。
サブリース
サブリースは、管理会社が物件を借り上げて、オーナーに一定の賃料を支払う方式です。
空室でも家賃が入るため、家賃保証と呼ばれることもあります。ただし、保証される賃料は契約の途中で見直される場合があります。
ずっと同じ金額が続くとは限りません。仕組みをよく確かめてから契約したいところです。
お金にまつわる言葉
不動産投資ローンと金利
レバレッジは、ローンを使って自己資金以上の規模の投資をすることです。てこの原理から来た言葉。
手元の資金が少なくても、大きな物件に挑戦できます。うまく働けば効率よく資産を増やせますが、返済の負担も同時に大きくなります。
借りられる額が大きいほど、慎重な計画が求められます。効果と負担は、いつも背中合わせ。
団体信用生命保険（団信）
団信は、ローンを組むときに加入する保険です。契約者に万一のことがあれば、残りのローンが保険金で完済されます。
残された家族に、返済のない物件が残る仕組み。ローンと保険がセットになっている点が特徴です。加入の条件は、健康状態や年齢によって変わることがあります。
税金・費用にまつわる言葉
減価償却
減価償却は、建物の価値が年々減っていくとみなす考え方です。その目減り分を、毎年の経費として計上できます。
実際にお金が出ていくわけではないのに、経費にできる点がポイント。
計算のもとになる年数は、建物の構造によって決められています。税金の計算でよく登場する言葉です。
購入時の諸費用
物件を買うときは、価格そのもの以外にもお金がかかります。登記の費用、仲介手数料、ローンの手数料、各種の税金など。
これらをまとめて諸費用と呼びます。金額は物件や契約によって変わります。あとから慌てないよう、最初から見込んでおきたい出費です。
オーナーチェンジ
オーナーチェンジは、入居者が住んだままの状態で売買される物件のことです。買ったその日から家賃が入ってくるのが利点。
ただし、室内を自分の目で確認しにくい面もあります。入居者の契約内容まで引き継ぐ点は、覚えておきたいポイントです。
