不動産投資の広告で、まず目に入るのが利回りの数字です。「利回り10%」と聞くと、なんだかお得に感じますよね。でも、その数字をそのまま信じて大丈夫でしょうか？利回りには、種類があります。見る数字を間違えると、思ったより儲からない。そんなことも起こります。数字の意味がわかれば、物件を見る目も変わってきます。この記事では、表面利回りと実質利回りの違いを、初心者にもわかるように解説します。
利回りの基本を押さえる
投資したお金に対する収益の割合
利回りは、投じたお金に対してどれくらい戻ってくるかを示す数字です。パーセントで表します。この数字が高いほど、効率よく稼げるということ。ただし、計算のしかたは一つではありません。使う場面によって、意味あいも変わってきます。同じ物件でも、数字が変わって見えることがあります。ここを理解するのが、はじめの一歩です。数字にだまされない土台になります。
二つの利回りを見分ける
表面利回りとは
表面利回りは、いちばんシンプルな計算です。年間の家賃収入を、物件価格で割って求めます。経費は考えません。だからこそ、ざっくりとした目安の数字。手取りの利益を表すものではない、という点に注意します。物件をふるいにかける、最初の入口として使われます。計算が簡単なので、ぱっと比較したいときに便利です。広告に大きく載っているのは、たいていこの表面利回りです。
実質利回りとは
実質利回りは、もう一歩踏み込んだ数字です。家賃収入から、かかる経費を引いて計算します。管理費、修繕積立金、固定資産税、保険料。こうした費用を差し引きます。さらに、購入時の諸費用も物件価格に加えます。買うときにかかったお金まで含めて、はじめて公平な比較になります。実際に手元へ残る感覚に近いのは、こちらの数字です。
経費には何が含まれる？
実質利回りを出すには、経費を知る必要があります。毎月かかるのが、管理会社への委託料。区分マンションなら、管理費と修繕積立金も加わります。年に一度は、固定資産税や都市計画税。火災保険や地震保険の保険料も忘れられません。入退去のたびにかかる、原状回復の費用も見込みます。こうした出費を積み上げて、はじめて実際の数字が見えてきます。経費の割合は、物件の種類や築年数によっても変わります。
数字で見る違い
たとえば、価格1,000万円の物件を考えます。年間の家賃収入が60万円なら、表面利回りは6%。ここから経費を15万円、諸費用を70万円とします。すると実質利回りは、およそ4.2%まで下がります。ここでの数字は、あくまで説明のための一例です。それでも、同じ物件で見え方がこれだけ変わります。この差を知らずに買うと、思っていた収入と食い違うことに。表面の数字だけでは、判断できないとわかりますよね。
広告の数字にだまされない
「想定」と「満室」という前提
広告の利回りには、前提が隠れていることがあります。よくあるのが、満室を前提にした数字。実際には空室が出れば、収入は減ります。
想定利回りと書かれている場合は、あくまで見込み。現実の数字とは、ずれることがあります。前提の条件まで、目を通しておきたいところです。数字の大きさよりも、その根拠のほうが大切な場面です。
高利回り＝安全ではない
利回りが高い物件ほど、良い物件に見えます。でも、そう単純ではありません。高い利回りには、理由があることが多いもの。表面の数字だけが独り歩きしていることもあります。立地が弱かったり、築年数が古かったり。空室や修繕のリスクが、価格に表れている場合もあります。売り急ぐ事情が、価格に反映されていることも。数字の裏側を、想像する力が要ります。
空室を見込んでおく
現実の運用では、ずっと満室とは限りません。入居者が退去すれば、次が決まるまで家賃は入りません。その間も、管理費や税金は出ていきます。この空室の期間を、あらかじめ見込んでおきます。たとえば、稼働率を低めに置いて計算する。厳しめに見ておけば、想定が外れても慌てずにすみます。楽観的な数字ほど、あとで裏切られやすいものです。
利回りとの付き合い方
表面で絞り、実質で見極める
使い分けが、いちばん現実的です。まず表面利回りで、候補をざっくり絞ります。そのうえで、気になる物件は実質利回りで確かめる。二段構えで見ると、判断を誤りにくくなります。
表面で興味を持ち、実質で冷静になる。この順番が、失敗を減らします。そして忘れてはいけないのが、ローンの返済です。
利回りとは別に、手元にいくら残るか。この視点も、あわせて持っておきましょう。利回りは、物件選びの入口にすぎません。最後に効いてくるのは、手残りの現金です。
同じ条件で比べる
利回りを比べるときは、条件をそろえます。表面どうし、実質どうしで見比べる。
片方が表面、もう片方が実質では、正しく比べられません。前提のちがう数字を並べても、判断を誤るだけです。広告どうしを比べるときも、同じ注意が要ります。何をもとにした利回りなのか。まず、そこを確かめる習慣をつけましょう。
